Valoración · 9 minutos de lectura · Actualizada el
La valoración es el momento en que el propietario decide si confía en la agencia. Una cifra sin explicación se discute; una cifra con sus comparables, sus ajustes y su horquilla se entiende. Aquí está el método que usan las agencias, cómo presentarlo y en qué se diferencia de una tasación oficial y del valor de referencia del Catastro.
Una valoración inmobiliaria de agencia es una estimación del precio al que puede venderse una vivienda en el mercado actual, calculada comparándola con viviendas parecidas de la misma zona. También se llama análisis comparativo de mercado (ACM) o estudio de mercado.
No es una tasación. Son tres cosas distintas:
| Quién la hace | Para qué sirve | |
|---|---|---|
| Valoración de agencia | El agente inmobiliario | Fijar el precio de salida y la estrategia de venta. |
| Tasación oficial | Una sociedad de tasación homologada, con la metodología de la Orden ECO/805/2003 | Que el banco conceda la hipoteca, entre otros usos regulados. |
| Valor de referencia | La Dirección General del Catastro | Desde 2022, es la base mínima del impuesto de transmisiones (ITP) y de sucesiones y donaciones (Ley 11/2021). |
Conviene explicárselo al propietario: el banco tasará cuando haya comprador, y el valor de referencia se consulta en la Sede Electrónica del Catastro con la referencia catastral.
Los comparables (o testigos) son viviendas parecidas en la misma zona. Por orden de fiabilidad:
Entre seis y diez comparables de la misma zona, tipo y tamaño parecido suelen bastar. Menos de tres no da una cifra fiable.
Cada comparable se divide entre su superficie para tener el precio por metro cuadrado. Hay que comparar lo mismo con lo mismo: superficie construida con construida (o útil con útil). Los portales suelen anunciar la construida, y el Catastro distingue la construida de la parte de zonas comunes.
A los precios pedidos se les aplica una rebaja por negociación, porque lo que se pide no es lo que se paga. Cuánto depende de la zona y del momento: lo más fiable es medirlo con las ventas de la propia oficina (precio de salida frente a precio de cierre).
Ningún comparable es igual. Se ajusta por lo que cambia el precio en esa zona:
Los ajustes se explican con la tabla delante. Un propietario acepta mejor «el suyo no tiene ascensor y los tres más caros sí» que una cifra redonda.
La valoración honesta es un rango. Una forma útil de presentarlo son tres precios:
| Precio | Qué significa |
|---|---|
| Venta rápida | Por debajo de la media de comparables: atrae visitas desde el primer día. |
| Precio probable | Donde se están cerrando las operaciones parecidas. |
| Fuera de mercado | Por encima de los comparables: pocas visitas y riesgo de que la casa se «queme». |
Decir la fiabilidad también genera confianza: con diez ventas cerradas cerca, la horquilla es estrecha; con tres casas a la venta, es amplia y se dice.
El informe de valoración debe caber en una o dos hojas y llevar: datos de la vivienda, comparables (sin datos personales ni la dirección exacta de otras casas), ajustes, horquilla, la recomendación de precio de salida y el plan de venta. Es la pieza que acompaña a la propuesta de encargo en exclusiva.
El valorador de Estatefy hace esta cuenta con los comparables de tu oficina (ventas cerradas y casas con precio y metros), los que añadas de portales y los datos públicos de la zona: precio por metro, ajustes, tres precios y la fiabilidad. Sale un informe para imprimir o mandar por WhatsApp, y el valor queda en la ficha de la casa.
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Se reúnen viviendas parecidas de la misma zona (ventas cerradas, precios escriturados y casas a la venta), se pasan a precio por metro, se descuenta la negociación en los precios pedidos, se ajusta por estado, planta, ascensor y extras y se da una horquilla de precio.
La valoración la hace la agencia para fijar el precio de venta. La tasación la hace una sociedad de tasación homologada con la metodología de la Orden ECO/805/2003 y es la que pide el banco para la hipoteca.
Es un valor que calcula la Dirección General del Catastro para cada inmueble. Desde 2022 es la base mínima del impuesto de transmisiones patrimoniales y del de sucesiones y donaciones. Se consulta en la Sede Electrónica del Catastro.
Entre seis y diez de la misma zona, tipo y tamaño parecido suelen bastar. Con menos de tres, la cifra no es fiable y conviene dar una horquilla amplia y decirlo.
Muchas agencias la hacen sin coste como parte de la captación del encargo. Lo importante es que esté basada en comparables y que el propietario entienda de dónde sale la cifra.
Sigue leyendo: Cómo conseguir exclusivas · Comisión inmobiliaria · Glosario inmobiliario.
Escribes tu código postal y bajan las casas del Catastro (las puertas de los bloques, en unas horas), y el equipo sale con su primera ruta. Un precio por oficina, sin permanencia: cancelas cuando quieras.
Estatefy